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在國外退休並沒有你想像中的美好

在海外購買房產之前,你需要了解什麼呢?

Christine Benz 04/10/18

在海外購買房產之前,你需要了解什麼呢?我們藉由以下及Christine Benz的對談,來分享一些觀念提供大家參考。Ilyce Glink是Best Money Moves的首席執行長,也同時是《每一個首次買房的人應該問的100個問題》這本新書的作者。

Christine Benz: 我想談談關於投資海外房地產的話題。我想我們大多數的人都曾經思考過在海外擁有房屋會是什麼樣子。我想簡單談談這個現象的財務意涵。讓我們來探討在海外購置房地產的潛在好處。

Ilyce Glink: 有許多人都明白在其他國家退休會比在美國便宜得多,那些國家可能只需負擔部分的醫療費用,或者政府的稅收較少,或者該國的房地產價格較低。你可以在濱海地區購置房地產,體會不一樣的感受﹑氛圍和文化,甚至你想住在普羅旺斯,其實也沒有什麼不好的?

Christine Benz: 是啊,誰不想呢?

Ilyce Glink: 對啊,若真能住在普羅旺斯,那就太棒了。世界各地有許多美妙的事物可供探索,很多美國人都已經搬到世界各地退休了。

Christine Benz:但是,有些關於生活品質的顧慮,蠻複雜的對吧?畢竟在海外購置房地產可能會有缺點。在真正動心要購買海外房地產前,讓我們來探討喔些應該好好思考的財務問題。

Ilyce Glink:首先,在海外獲得資格或獲得融資,來購買該國房地產會有多難?或者你是否必須預先支付所有現金?

Christine Benz : 所以,我必須了解,要如何在買房的國家取得房貸?以及房貸如何運作?

Ilyce Glink:你可能必須這麼做。或者你可能可以這麼做——比方說,在美國,你的房貸已全部繳清,你可以用房屋淨值貸款的方式再融資來取得現金,然後你可以將這些現金作為在海外購置房產的資本。在某些國家,比如在法國,就我所知這件事相對簡單。法國的抵押貸款市場,與美國、南至拉丁美洲的市場非常相似,限制並不是那麼多。但加拿大,市場可能要求20%,或甚至更多的現金準備,加上加拿大還會多課外國買家稅。而澳洲和紐西蘭,現在也限制外國人的數量,同時對外來移民課稅。置產之前,你必須問問自己,這個國家是否歡迎外國人來投資? 如果不是的話,那麼你可能要支付額外的費用﹑額外的稅金,而這些金額可能為數不小。

Christine Benz:我在美國的稅會受到如何的影響呢?如果,我在海外置產,但我仍然是美國的納稅人,作為一個要對美國報稅的人來說,會對我的稅賦產生什麼影響呢?

Ilyce Glink:若你打算住在國外,將以何處作為主要居住地。那麼你就必須遵守當地稅法,但也要對原本的國家申報嗎?你只是投資房產——你打算將房屋出租嗎?有一些特定的稅法和新的稅法將對此產生影響,如果你因為出售房產而賺到了錢,必須向美國政府申報也是你要考慮的另一件事。

我要提醒的是,各國對房地產有不同的處理方式。一些美國著名的房地產仲介公司在其他國家也有據點,你可以從這些公司得到一些協助.....

Christine Benz:這某種程度上是個支持系統。

Ilyce Glink:這當然是一個支持系統——他們可能會成為你最好的朋友——這些公司瞭解當地的各種法規,他們可以協助你在交易時不會出差錯。

Christine Benz:另一個需要考慮的因素,則是匯率的波動。如果我用美元在此處購買房地產,那麼匯率波動會如何影響這個交易?

Ilyce Glink:如果你在法國購置房地產,你不一定會用美元買,對吧?你可以用歐元或者其他貨幣。然而,不管你身在何處,該國都有自己的貨幣。貨幣波動非常重要,因為你可能會使用當地貨幣進行支付,因此無論何時兌換成當地貨幣都會面臨匯率的波動性。你可能還需要提前將錢轉入當地銀行。賣家可能希望看到你在當地銀行已經存了購買總價的30%或40%的金額,因為你是來自國外的買家,而這就是銷售的條件。你需要取得現金,無論你是把投資結算,還是在銀行存入現金,再轉至它國,這些都只是處理過程而已。但在某些國家,你可能要擔心的是,被要求在當地帳戶中存入現金意味著什麼。

當然,匯率也是一個問題。如果你把部分資產兌換成當地貨幣,然而某些事情卻造成當地貨幣的貶值,這肯定會對你產生一些影響。因此,了解現狀,思考有什麼策略可以對降低貨幣的波動性,以及如何找到可以信賴的合作夥伴,這是個重要的步驟。

Christine Benz:顯然,匯率有很多變動因素,讓購買國外房地產比在國內購買房地產還複雜。我知道你已經寫過一些關於這個主題的文章,是否有任何資訊可以推薦給那些有這類需求的人來做為參考?

Ilyce Glink:我會閱讀已經移居海外的人寫的書籍或者瀏覽他們的網站,實際上也有很多這類的文章,大家可以去看看看。不過,我有件事想說,當你真正有計畫想到移居到某個國家時,必須要考慮很多當地的狀況,包括語言、生活習慣 、保險、醫療資源等等,如果可以針對這些狀況找到相對應的對策,那麼自然會有成功的移民經驗。不然的話,移居海外就變成一個夢想,要落實夢想,就要把所有的細節都到位。

作者簡介 Christine Benz

Christine Benz  

Christine BenzMorningstar個人理財總監。

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